郭子言 | 海外房地产套利模式取决于热钱流向

今天我们要献上一道硬菜，从海外房地产套利模式来看热钱流向。

我有个朋友是澳洲人，在中国工作，挣人民币。 他问我有没有办法保值增值。

我说，你可以看看悉尼的房产。

为什么我不说美国，因为美国的房地产有房产税作为持有成本。 而悉尼没有。 而且，悉尼作为澳大利亚类似上海的大城市，有港口，有资源。 澳元跟随美元走强。 最重要的是，澳大利亚的房地产贷款利率仅为2.5%。

看一处房产，87万澳元，汇率5元，折合人民币435万元。 如果租12年，每年可以获得4%的收益，足够支付2.5%的贷款利息。

这也是一件很奇怪的事情。 全世界只有中国的租金收入远低于贷款利息。

比如这套在澳洲的房产，按照澳洲20%的首付计算，贷款348万元，年利息8.7万元，但租金收入可以拿回17.4万元。 加减乘除后，除去还本付息，一年可以赚8.7元。 一万，这个数字太巧了，我连按了两下计算器。 也就是说，扣除贷款利息后的实际收入占贷款总额的2.5%，无非就是赚钱赚钱。

考虑到我朋友住在中国，上海的房贷利率是5%+，每百万贷款，比较中外利率，至少可以有3%的利率差。

上海房价高，买二套房需要70%的首付。 上海的杠杆利润率接近于零，而澳大利亚可以有5倍杠杆。 最神奇的是，澳元的升值和贬值伴随着资源价格，相当于购买大宗商品的期货套保。

随着中国需求复苏，铁矿石价格和销量上涨，导致澳元升值。

美元持续贬值，铁矿石等大宗商品价格上涨，澳元再度升值。

2.5%的扣除贷款利息的直接物业租金收入，中澳3%的息差，再加上澳元升值的背景，疫情结束后房地产升值。

不会低于10%，甚至可能超过15%。

而且这是在5倍杠杆的前提下。

借100万，一年多10万元，借1000万，一年多100万元。

钱生钱！ 钱生钱！

这是一笔没有损失的好交易。

这就是为什么我强烈推荐我的朋友在澳大利亚而不是在上海购买房地产。

那么从这件事上，假设我朋友的进货价格相当于海外游资，是不是可以掌握一些规律呢？

首先，这一轮，只要北上广深限购还在，海外热钱就不会也不能投资中国房地产。 这里有一个前提，就是人民币汇率见顶的同时，也是北上广深房价的见顶。

最近一两年，人民币汇率将形成局部顶部。

如果人民币兑美元汇率形成局部峰值，则意味着2021-2022年北上广深的房价也将形成局部美元对美元的峰值。

让我们听一个简单的例子。

上海一套价值200万美元的楼盘按6.4的汇率计算，现价约为1280万，按6.2的汇率计算为1240万，折价40万元。

但如果人民币对外贬值，变成7，房地产就会涨到1400万。

鉴于目前美元增发幅度较大，200万美元的价值相对增发速度会有所增加，这是一个变数。 这个变量导致了我们看不到的40万从1280万贬值到1240万。

例如，一年后，价值200万美元的上海房地产相对美元升值至220万美元。 按 6.4 的汇率，房地产价值增加到 1408，按 6.2 的汇率增加到 1364。

因此，在人民币汇率进一步升值的情况下，排除疫情影响，由于国内贷款利率较高，境外资金将逃往境外，无法吸引外资。

没有杠杆的游资不是好游资。 人民币对美元的升值和高贷款利率将膨胀房地产泡沫直至破裂。 这是一个大概率事件。

比较合理的模型是汇率对美元缓慢贬值，形成局部箱体运动。

这里有一个前提，就是在现有的政治框架下。

但是，如果美国新总统拜登上台，同意人民币全球化，这将形成新一轮的投资热潮，但这也无异于将全球霸权拱手让给中国，这是万万不可能的。

所以2020年下半年和2021年上半年，我一直在提醒大家注意风险。 我一直说，不要想着赚最后一个铜板，而是要逐渐抛出利润比特币人民币汇率计算器，降低杠杆，慢慢来。

这和你说股票到了4800点就让我操作是一样的。 既然你认为2020年是未来十年最好的一年，那么这个时候应该是逢高减仓，而不是继续加杠杆。

回首惊心动魄的五年比特币人民币汇率计算器，我从一个身无分文的穷苦人，变成了顺应经济规律逆袭而行，拉起杠杆等待洪水把我填满。 现在，是我安定下来的时候了。

经济规律就像大海的潮汐。 你站在沙滩上，张开双臂，感受海浪的起伏。 退潮后，留在沙滩上的小鱼小虾不得不找个潮湿的地方躲起来，等待下一次涨潮。

叛逆之路总是充满压抑和痛苦，需要耐心和十年磨一剑。 剑出鞘的那一刻，你就是剑，剑就是你，没有退路。

不要试图赚到最后一分钱，这一直是我的座右铭。